物業矛盾糾紛涉及千家萬戶，直接關系居民的獲得感、幸福感、安全感，直接關系到居民對美好生活的體驗。物業案件雖小，卻事關“社會細胞”的健康活躍。

文昌法院會文法庭干警在月亮城小區開展普法宣傳。（文昌法院供圖）

為堅持和發展新時代“楓橋經驗”，近日，海南省文昌市人民法院會文法庭把審判庭“搬進”文城鎮月亮城小區，開展“現場宣判＋現場普法”式法治教育實踐。法庭干警們將精心準備的《物業糾紛高頻問題“十問十答”》手冊，遞到了旁聽業主及物業工作人員手中。這本手冊，是法庭針對日常物業糾紛的常見癥結所開出的“良方”。

記者了解到，自2024年下半年以來，會文法庭共化解物業糾紛141件，其中特邀調解員處理訴前物業糾紛23件，訴前化解率100%；立案受理物業糾紛案件118件，其中調解結案1件，撤訴55件，調撤率為47.46%。涉訴小區物業費收繳率提升明顯，逐步形成“企業規范服務—業主理性維權—社會協同共治”的治理新生態。

找準“病灶”現場“開方”

從2024年開始，針對物業糾紛，文昌法院會文法庭開展實地調研涉訴小區化解物業糾紛專項行動，全面摸清、整理物業糾紛成因，找準“病灶”后，現場“開方”，為社區物業矛盾糾紛“解扣松綁”。

“空置房屋物業費應該打折！”“房產證遲遲不辦理怎能交費？”“漏水問題不解決物業費沒商量！”……法庭干警在走訪航天現代城、白金海岸等涉訴小區時，聽到了業主們各種各樣的訴求。

經過梳理，法庭干警發現物業糾紛主要集中在三大難題：房屋質量責任不清，業主常把開發商遺留問題算在物業頭上；基礎服務存在短板，消防設施損壞、外墻脫落、電梯停運等安全隱患頻發；部分業主法律意識薄弱，覺得空置房沒享受服務，不該交物業費。通過對141件案件樣本分析，會文法庭總結出業主欠交物業費的深層原因是開發商、物業公司、業主“責任混淆—服務缺位—權責失衡”的困境。

三查三改對癥下藥

針對這些問題，法庭干警采用了環境巡查、設施核查、座談調查的“三查診斷機制”，形成問題、責任、整改清單的閉環，給物業公司提出了明確責任、提升服務質量和創新溝通方式的三個整改要求。

對于開發商質保期內的漏水問題，會文法庭要求物業公司要聯系開發商履行售后責任，聯系防水公司，制定詳細的維修方案，做出費用預算表供業主參考選擇；超過質保期的，要求物業公司發揮好鄰里之間溝通的紐帶作用，協調費用分擔。對消防、電梯等公共設施，要求物業公司建立日檢、周測、月報制度。同時，要求物業公司試點“云端管家”服務，方便與異地業主聯系。

在航天現代城小區，法官針對消防設施形同虛設問題，現場提出整改要求，推動物業公司維修驗收通過。同時，督促物業公司對臺風損壞的公共區域設施設備進行維修。

在此基礎上，會文法庭建議轄區內物業公司進一步拓展服務半徑，將業主評價與物業管家等服務人員績效考核掛鉤。

會文法庭創新建立“三端聯動”機制，前端設置“特邀調解工作站”，由法庭特邀調解員進行訴前調解；中端搭建“圓桌議事會”平臺，促成糾紛訴中化解；末端進行整改回訪，壓實物業公司服務責任，逐步形成“企業規范服務—業主理性維權—社會協同共治”的治理新生態，達到審理一案，治理一片的效果。

據了解，會文法庭積極推動多元法治宣傳與巡回審判緊密結合，致力于把司法服務毫無保留地延伸到社區的“最后一米”。無論是老舊小區里的鄰里糾紛，還是新建社區的物業矛盾，都能看到會文法庭干警忙碌的身影。通過這些努力，真正讓人民群眾在每一個司法案件中都能感受到公平正義，為基層社會治理現代化源源不斷地輸送強勁法治動能，描繪出一幅法治社會的美好畫卷。(舒耀劍)